El contrato de arras es un documento privado que firman el vendedor y el comprador para asegurar la reserva de un inmueble antes de formalizar la escritura pública.
Un acuerdo de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor en el que ambas partes se comprometen a una compraventa futura.
En este contrato el comprador paga una señal al vendedor que se descontará del precio final de la vivienda. Después del contrato de arras se inician todos los trámites para la compraventa de la casa para, finalmente, llegar a la firma de la venta ante notario.
En el contrato de arras se debe incluir los datos personales de ambas partes, una descripción de la vivienda, el precio y la forma de pago, la cantidad de la señal y el tiempo máximo que tienen comprador y vendedor para formalizar el contrato de compraventa. Además, también se especificará de qué tipo es el contrato de arras, que puede ser de las clases que se explican en el siguiente apartado.
Tipos de contratos de arras. Estos son los dos principales tipos de contratos de arras que existen:
ARRAS PENITENCIALES:
si el comprador se echa para atrás durante el proceso de compraventa, perderá el dinero aportado en concepto de señal. En cambio, si es el vendedor quien sale del proceso, tendrá que devolver al comprador la señal pagada multiplicada por dos.Son el tipo más común y se recogen en el artículo 1.454 del Código Civil. Da a ambas partes la opción de no formalizar el contrato de compraventa. Si fuese el vendedor el que desistiera de la operación, tendría que devolver la cuantía económica de las arras multiplicada por dos. Sin embargo, si es el comprador el que desestima completar la adquisición de la vivienda, perdería las arras.
ARRAS CONFIRMATORIAS:
si una de las partes incumple lo pactado, la otra podrá exigir su cumplimiento o la resolución del contrato y su correspondiente indemnización.
Quedan recogidas en el artículo 1.124 del Código Civil y se caracterizan porque, en caso de incumplimiento, habría que acudir a juicio y ahí se determinarían las consecuencias para la parte que ha desistido del contrato.
En cualquiera de los casos, a la hora de elaborar el contrato es preferible contar con el apoyo de un experto en cuestiones legales para asegurar cuál es el tipo de arras más conveniente
Normalmente las arras más comunes son las penitenciales. Por ejemplo, imagina que vendes una casa por 200 000 € y llegas a un acuerdo con un comprador para que pague una señal del 10 %. En ese caso, el precio que le quedará por pagar es de 180 000 €. Si el comprador se echa para atrás, perderá esos 20 000 € de la señal, pero si es el vendedor quien finalmente no quiere vender la vivienda, tendrá que pagar al comprador la señal multiplicada por dos, es decir, 40 000 €. En cambio, si firmas unas arras confirmatorias, ambas partes tendrían que acudir a juicio para determinar cuáles son las consecuencias para la persona que ha incumplido el contrato.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Hay una serie de factores que no pueden faltar en un contrato de arras:
Datos personales. Se deben incluir los datos tanto del comprador como del vendedor. Datos de la vivienda. Aquí deben aparecer reflejadas todas las características de la vivienda así como la dirección o el número de referencia catastral.
Coste de la reserva. Es decir, la cuantía económica que el comprador va a pagar al vendedor en concepto de reserva de la vivienda. Precio de la vivienda. En el contrato de arras debe quedar reflejado cuál es el coste total de la operación de compraventa. Gastos de compraventa. Realizar una operación de este tipo tiene una serie de gastos añadidos de compraventa. En el contrato de arras debe reflejarse quién se hace cargo de ellos. Cargas. Si hay cargas que afecten a la propiedad, ha de indicarse quién las asume. Fecha límite. Es decir, cuánto tiempo hay para finalizar la operación. Penalizaciones. En este punto tienen que aparecer las consecuencias para ambas partes en caso de desestimar el contrato finalmente.
¿Cómo tributan las arras? Otra de las dudas que suelen surgir a la hora de firmar un contrato de arras y pagar una señal en concepto de reserva de una vivienda es cómo se tributan las arras.
Para saberlo, hay que saber cómo es la vivienda:
Vivienda de segunda mano. Cuando no es la primera vez que se hace una transmisión de la vivienda, las arras se tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el pago deberá realizarse cuando se formalice la venta ante notario. Vivienda de primera entrega. Si la entrega de la casa tributa por IVA porque se entrega por primera vez, el comprador, además de las arras, deberá abonar el IVA correspondiente.
En cualquier caso, a la hora de pagar los impuestos correspondientes, siempre es preferible consultar a un profesional que analice la situación de manera individualizada para asegurar cuáles son los pagos que hay que atender.
¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?
El dinero habitualmente adelantado en un contrato de arras suele rondar el 10% del valor de la vivienda. Aunque la cantidad entregada es completamente libre, lo normal suele ser adelantar entre el 5% y el 15% del valor escriturado.
¿De qué depende la cantidad adelantada en un contrato de arras?
Del valor de la vivienda: en viviendas de importe elevado, suele adelantarse un porcentaje de dinero menor. Ejemplo: un 3% sobre una vivienda valorada en 600.000 euros puede ser más que suficiente para confirmar que las intenciones de adquisición del comprador son firmes.
Del tiempo transcurrido entre las arras y el notario: si el tiempo transcurrido entre la firma de las arras y la firma en Notaría va a prolongarse demasiado en el tiempo, puede tener sentido aportar una cantidad superior en las arras. Ejemplo: el comprador todavía está negociando con el banco las condiciones relativas a su hipoteca.
De cualquier manera, la cantidad adelantada en un contrato de arras es libre, por lo que cualquier acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cantidad a aportar será completamente válido y, por supuesto, vinculante.
Particularidades del contrato de arras en Cataluña:
Sin embargo, hay que tener en cuenta que el contrato de arras en Cataluña tiene algunas diferencias con respecto al resto de las comunidades autónomas: Las arras penales no existen: en el resto del territorio español hay un tercer tipo de contrato de arras por el que ambas partes puede exigir el cumplimiento de la otra parte, además de recuperar la señal duplicada en el caso del comprador o quedarse con la señal en el caso del vendedor. Sin embargo, en Cataluña este tipo de arras no existe, así que hay que elegir obligatoriamente entre las arras penitenciales o las arras confirmatorias.
El dinero adelantado por el comprador queda condicionado a la hipoteca: aunque esta es una cláusula que es posible en el resto de España, los propietarios no suelen aceptarla. Sin embargo, en Cataluña está regulado por el Código Civil Catalán, lo que significa que debe quedar obligatoriamente reflejado en el contrato de arras. Esto quiere decir que el comprador podrá recuperar el dinero de la señal en el caso que el banco finalmente no le conceda la hipoteca para esa vivienda.
Las arras penitenciales se pueden registrar en el Registro de la Propiedad: esto en Cataluña es posible siempre que el contrato de compraventa sea sobre un bien inmueble, el importe de las arras se deposite ante notario y el plazo para firmar el contrato de compraventa sea inferior a seis meses.
Si tienes interés en vender una vivienda en Cataluña, esperamos que esta información sobre qué es un contrato de arras y sus tipos te sea de mucha utilidad.