Barcelona es una de las ciudades más atractivas de España para vivir, trabajar y visitar. Su oferta cultural, gastronómica, arquitectónica y de ocio la convierten en un destino deseado por muchos. Sin embargo, también es una ciudad con una alta presión inmobiliaria, donde el precio de la vivienda es elevado y la oferta es escasa.

En este contexto, las viviendas heredadas pueden suponer una oportunidad para acceder a una propiedad a un precio más asequible, o para obtener una rentabilidad mediante su venta o alquiler. Pero también pueden implicar una serie de desafíos, tanto para los herederos como para los compradores, que deben tener en cuenta una serie de aspectos legales, fiscales y prácticos.

¿Qué impuestos hay que pagar al heredar una vivienda en Barcelona?

Uno de los principales obstáculos que se encuentran los herederos de una vivienda en Barcelona es el pago de los impuestos que conlleva la aceptación de la herencia. Estos impuestos son dos: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un tributo autonómico que grava la transmisión de bienes y derechos por causa de muerte o por donación. Su cuantía depende del valor de la herencia, del grado de parentesco con el fallecido, del patrimonio preexistente del heredero y de las posibles bonificaciones o reducciones que se puedan aplicar.

En Cataluña, este impuesto se ha endurecido en los últimos años, eliminando las bonificaciones para los herederos con patrimonios preexistentes superiores a 500.000 euros y reduciendo las bonificaciones a medida que aumenta el valor de la herencia, excepto para los cónyuges, que mantienen una bonificación del 99%. Además, se han establecido unos tipos impositivos progresivos que van desde el 5% hasta el 32%.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo municipal que grava el aumento de valor que experimenta el suelo de un inmueble cuando se produce un cambio de titularidad, ya sea por herencia, compraventa, donación o permuta. Su cuantía depende del valor catastral del suelo, del número de años que ha transcurrido desde la última transmisión y del tipo impositivo que fija cada ayuntamiento.

En Barcelona, el tipo impositivo es del 30%, el máximo permitido por la ley, y se aplica sobre la base imponible, que se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente que varía según el periodo de tiempo transcurrido. Este coeficiente se ha modificado recientemente para adaptarse a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el cobro de este impuesto cuando no hay incremento de valor real del suelo. Así, se han establecido dos métodos para calcular la plusvalía municipal: el método general, que se aplica cuando el valor de transmisión es superior al de adquisición, y el método especial, que se aplica cuando el valor de transmisión es inferior o igual al de adquisición.

¿Qué trámites hay que hacer para vender una vivienda heredada en Barcelona?

Otro de los desafíos que se plantean los herederos de una vivienda en Barcelona es el proceso de venta, que requiere una serie de trámites previos y posteriores. Estos son los pasos que hay que seguir para vender una vivienda heredada en Barcelona:

  • Registrarse como propietario de la vivienda heredada. Para ello, es necesario disponer del testamento del fallecido, del certificado de últimas voluntades, del certificado de defunción y de la escritura de aceptación de herencia, que se firma ante notario. Una vez obtenidos estos documentos, se debe inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad correspondiente, lo que implica el pago de unos aranceles registrales.
  • Obtener el certificado de eficiencia energética. Se trata de un documento obligatorio para vender o alquilar una vivienda, que informa sobre el consumo de energía y las emisiones de CO2 del inmueble. Se debe solicitar a un técnico habilitado, que realizará una visita al inmueble y emitirá el certificado, que tendrá una validez de 10 años. El coste de este trámite depende del tamaño y la complejidad de la vivienda, pero suele oscilar entre 50 y 300 euros.
  • Poner el inmueble a la venta. Para ello, se puede optar por venderlo por cuenta propia o por contratar los servicios de una agencia inmobiliaria. En el primer caso, se debe fijar el precio de venta, publicar el anuncio en los portales especializados, atender las llamadas y visitas de los interesados, negociar las condiciones y formalizar el contrato. En el segundo caso, se debe elegir una agencia de confianza, que se encargará de realizar una valoración del inmueble, de difundir el anuncio, de filtrar y acompañar a los potenciales compradores, de asesorar en la negociación y de gestionar la documentación necesaria. El coste de este servicio suele ser una comisión sobre el precio de venta, que puede variar entre el 3% y el 6%.
  • Firmar el contrato de arras o de compraventa. Se trata de un documento privado que recoge el acuerdo entre el vendedor y el comprador, y que implica el pago de una señal por parte del comprador, que suele ser el 10% del precio de venta. Este contrato puede ser de tres tipos: de arras penitenciales, que permite a cualquiera de las partes desistir del acuerdo perdiendo o abonando la señal; de arras confirmatorias, que no permite el desistimiento y obliga a cumplir el contrato o a indemnizar por daños y perjuicios; o de arras penales, que permite el desistimiento pero conlleva el pago de una penalización adicional a la señal. Este contrato se puede firmar directamente entre las partes o ante notario, y tiene una validez de entre 30 y 90 días, según lo pactado.
  • Firmar la escritura pública de compraventa. Se trata del documento definitivo que acredita el cambio de titularidad de la vivienda, y que se firma ante notario. En este momento, se debe entregar al comprador las llaves del inmueble y el resto del precio de venta, mediante cheque bancario o transferencia. El coste de este trámite depende del valor de la vivienda y de la extensión de la escritura, pero suele rondar entre 600 y 900 euros.
  • Liquidar los impuestos de la venta. El vendedor de una vivienda heredada debe pagar dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). El IRPF grava la ganancia o pérdida patrimonial que se obtiene al vender la vivienda, que se calcula restando al valor de transmisión el valor de adquisición actualizado. El tipo impositivo que se aplica sobre esta ganancia o pérdida varía según el tramo en el que se sitúe, y puede ir desde el 19% hasta el 26%. La plusvalía municipal grava el incremento de valor que experimenta el suelo de la vivienda, y se calcula según el método general o el método especial, según el caso. El tipo impositivo que se aplica sobre esta base imponible es del 30% en Barcelona.