¿Qué trámites hay que hacer para vender una vivienda heredada en Barcelona?

Otro de los desafíos que se plantean los herederos de una vivienda en Barcelona es el proceso de venta, que requiere una serie de trámites previos y posteriores. Estos son los pasos que hay que seguir para vender una vivienda heredada en Barcelona:

  • Registrarse como propietario de la vivienda heredada. Para ello, es necesario disponer del testamento del fallecido, del certificado de últimas voluntades, del certificado de defunción y de la escritura de aceptación de herencia, que se firma ante notario. Una vez obtenidos estos documentos, se debe inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad correspondiente, lo que implica el pago de unos aranceles registrales.
  • Obtener el certificado de eficiencia energética. Se trata de un documento obligatorio para vender o alquilar una vivienda, que informa sobre el consumo de energía y las emisiones de CO2 del inmueble. Se debe solicitar a un técnico habilitado, que realizará una visita al inmueble y emitirá el certificado, que tendrá una validez de 10 años. El coste de este trámite depende del tamaño y la complejidad de la vivienda, pero suele oscilar entre 50 y 300 euros.
  • Poner el inmueble a la venta. Para ello, se puede optar por venderlo por cuenta propia o por contratar los servicios de una agencia inmobiliaria. En el primer caso, se debe fijar el precio de venta, publicar el anuncio en los portales especializados, atender las llamadas y visitas de los interesados, negociar las condiciones y formalizar el contrato. En el segundo caso, se debe elegir una agencia de confianza, que se encargará de realizar una valoración del inmueble, de difundir el anuncio, de filtrar y acompañar a los potenciales compradores, de asesorar en la negociación y de gestionar la documentación necesaria. El coste de este servicio suele ser una comisión sobre el precio de venta, que puede variar entre el 3% y el 6%.
  • Firmar el contrato de arras o de compraventa. Se trata de un documento privado que recoge el acuerdo entre el vendedor y el comprador, y que implica el pago de una señal por parte del comprador, que suele ser el 10% del precio de venta. Este contrato puede ser de tres tipos: de arras penitenciales, que permite a cualquiera de las partes desistir del acuerdo perdiendo o abonando la señal; de arras confirmatorias, que no permite el desistimiento y obliga a cumplir el contrato o a indemnizar por daños y perjuicios; o de arras penales, que permite el desistimiento pero conlleva el pago de una penalización adicional a la señal. Este contrato se puede firmar directamente entre las partes o ante notario, y tiene una validez de entre 30 y 90 días, según lo pactado.
  • Firmar la escritura pública de compraventa. Se trata del documento definitivo que acredita el cambio de titularidad de la vivienda, y que se firma ante notario. En este momento, se debe entregar al comprador las llaves del inmueble y el resto del precio de venta, mediante cheque bancario o transferencia. El coste de este trámite depende del valor de la vivienda y de la extensión de la escritura, pero suele rondar entre 600 y 900 euros.
  • Liquidar los impuestos de la venta. El vendedor de una vivienda heredada debe pagar dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal). El IRPF grava la ganancia o pérdida patrimonial que se obtiene al vender la vivienda, que se calcula restando al valor de transmisión el valor de adquisición actualizado. El tipo impositivo que se aplica sobre esta ganancia o pérdida varía según el tramo en el que se sitúe, y puede ir desde el 19% hasta el 26%. La plusvalía municipal grava el incremento de valor que experimenta el suelo de la vivienda, y se calcula según el método general o el método especial, según el caso. El tipo impositivo que se aplica sobre esta base imponible es del 30% en Barcelona.

¿Qué ventajas y riesgos tiene comprar una vivienda heredada en Barcelona?

Comprar una vivienda heredada en Barcelona puede tener una serie de ventajas y riesgos que conviene conocer antes de tomar una decisión. Estos son algunos de ellos:

  • Ventajas:
    • El precio suele ser más bajo que el de mercado, ya que los herederos suelen tener prisa por vender y evitar los gastos que supone mantener la vivienda.
    • La vivienda suele estar ubicada en zonas consolidadas y céntricas de la ciudad, con buena comunicación y servicios.
    • La vivienda suele tener un estilo arquitectónico y unos elementos constructivos de calidad y con personalidad, que le dan un valor añadido.
    • El comprador puede beneficiarse de algunas ventajas fiscales, como la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica a las compraventas entre particulares, si el valor de la vivienda no supera los 500.000 euros y el comprador la destina a su residencia habitual.
    • El comprador puede obtener una rentabilidad por la vivienda, ya sea vendiéndola a un precio superior tras reformarla, o alquilándola a un precio de mercado, aprovechando la alta demanda de alquiler en Barcelona.
    • El comprador puede disfrutar de una vivienda con historia y encanto, que le permita conectar con el pasado y con la cultura de la ciudad.
  • Riesgos:
    • La vivienda suele estar antigua y deteriorada, lo que implica una inversión en reformas y adecuaciones para adaptarla a las necesidades actuales.
    • La vivienda puede tener cargas o deudas pendientes, como hipotecas, embargos, impuestos o derramas, que se transmiten al comprador y que pueden suponer un coste adicional o un problema legal.
    • La vivienda puede estar ocupada ilegalmente o tener inquilinos con contratos antiguos, lo que dificulta o impide el acceso y la posesión del comprador.
    • La vivienda puede estar sujeta a litigios o reclamaciones por parte de otros herederos, lo que puede retrasar o anular la venta o generar conflictos judiciales.

Por todo ello, se recomienda a los compradores de viviendas heredadas en Barcelona que se informen bien sobre el estado y la situación de la vivienda, que soliciten un informe pericial o una tasación, que comprueben la documentación y el registro de la propiedad, que verifiquen la identidad y la capacidad de los vendedores, que negocien las condiciones de la venta y que cuenten con el asesoramiento de un profesional inmobiliario. Espero que te haya gustado el artículo que he escrito sobre las viviendas heredadas en Barcelona. Si quieres que te ayude ponte en contacto info@lkcrealestate.com 😊