Aquí te dejo un cheklist de las 10 cosas más importantes:

1- DEBES CONOCER QUE VAS A FIRMAR. DIFERENCIA ENTRE LA ESCRITURA DE PRESTAMO HIPOTECARIO, ESCRITURA DE COMPRAVENTA Y UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON SUBROGACION.

Por un lado tienes la escritura de compraventa, que podríamos describir como la escritura de cambio de titularidad que te describe como propietario de la casa o piso.

Por otro la escritura del préstamo hipotecario, que es la que se realiza con el banco para obtener el dinero necesario para su compra. De ésta responde el deudor con todos los bienes de los que disponga (entre ellos el inmueble) con esto quiero decir , que el banco nunca tiene la propiedad de tu casa o piso, lo que si tiene, es el derecho a venderlo o quedárselo si no se satisface la deuda contraída con él.

Si pudiésemos comprar una casa o piso sin pedir dinero al banco, solo tendríamos una escritura de compraventa.

A veces, la vivienda se compra a un promotor que ya tiene una hipoteca con un banco (ha firmado una escritura de préstamo hipotecario) en este caso, lo que se suele hacer es una escritura de compraventa con subrogación, es decir, en una misma escritura se refleja el cambio de titularidad del inmueble y “ te enganchas “a la hipoteca que tiene el promotor con el banco y con las condiciones que haya negociado este. (es importante pedir siempre una copia de la escritura del promotor).

2- TIPOS DE HIPOTECAS O PRESTAMOS HIPOTECARIOS. VENTAJAS E INCONVENIENTES.

– TIPO FIJO O CONSTANTE: aplican un interés de tipo fijo durante todo el período de vida de la hipoteca. La ventaja es que sabes que te van a cobrar en cada momento y no te llevarás sorpresas. El inconveniente es que nunca te podrás ver beneficiario por las bajadas del tipo de interés.

– TIPO VARIABLE: la cuota fluctúa en función de las subidas y bajadas del índice de referencia, se suele referenciar a un diferencial más un porcentaje fijo (ej: EURIBOR + 1,5 %)

EURIBOR (tipo medio de interés al que se prestan los euros)

– TIPO MIXTO: ofrece intereses fijos los primeros años de vida del préstamo y luego cambia a variable.

3.GASTOS EXTRAS VINCULADOS A LA FIRMA DE LA HIPOTECA.

Los gatos extras derivados de comprar una vivienda se aproximan al 30%-40% del valor del inmueble.

Por un lado, los bancos en la actualidad solo están concediendo importes de préstamo correspondientes al 80% o 70% del valor de la vivienda, por lo cual el otro 20% o 30% correría a tu cargo.

Por otro lado, existen gastos vinculados a la adquisición de la vivienda que oscilan entre el 10% -15% que son los siguientes:

– Gastos notaría: gasto fijado por Ley y va en dependencia del valor del inmueble.

– Gasto Registro: importe estipulado por Ley, se puede aplicar descuentos si se tratase de VPO.

– Gestoría.

– Impuestos: dependerán si queremos comprar una vivienda nueva o una de segunda mano.

VIVIENDA NUEVA:

IVA: 10% del valor de la vivienda

IAJD (impuesto actos jurídicos documentados) entre 0,5 al 1,5 del valor del inmueble en dependencia comunidad autónoma.

Por otro , tenemos los gastos correspondientes al préstamo hipotecario:

– Gastos de tasación.

– Gastos de notaría: suele contar con una reducción de 25% de los precios establecidos para el de compraventa.

– Gasto Registro: suele contar con una reducción de 74% de los precios establecidos para el de compraventa.

– Gestoría: este gasto lo impone el banco para realizar todos los trámites de los gastos anteriores.

– Impuestos:

– IAJD: entre 0,5 y 1,5 del valor del inmueble en dependencia de la comunidad autónoma. (este impuesto DEBERA SER PAGADO POR EL BANCO)

– Comisiones de apertura y estudio de los bancos: entre el 0,5 % y 1% y no todos los bancos lo cobran, por eso es importante informarse bien.

Algunos gastos asociados al préstamo hipotecario se pueden reclamar según la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, ya que en esta se establece que el banco o caja no pueden imponer al cliente el pago completo de los gastos de constitución de la hipoteca. el banco sigue imponiendo dichos gastos al cliente, pero ante esta situación puedes ejercer tu derecho a reclamarlos una vez abonados. es importante aclarar que no se podrán reclamar los gastos correspondientes a la compraventa, solo las del préstamo hipotecario.

4. FACTORES A MIRAR AL CONTRATAR EL PRESTAMO.

Cuota mensual y duración de la hipoteca.

– Tipo de interés : diferencial o fijo

– Sistema de amortización: francés / cuota constante de capital.

– Imputación de pagos

– Cálculo de intereses

– Seguro de desempleo (algunos bancos lo exigen)

– Revisiones con más frecuencia

– Avalistas

– Cuentas asociadas

– Comisiones de apertura (no todos los bancos las aplican)

5. CLAUSULAS PELIGROSAS Y/O ABUSIVAS.

* CLAUSULA SUELO: marca un interés mínimo (o suelo) que se aplicara al interés variables de la hipoteca, es decir, por mucho que baje el EURIBOR, siempre deberás abonar una cantidad mínima que nunca podrá bajar.

* GASTOS HIPOTECA (explicado arriba)

* HIPOTECA MULTIDIVISA: es un instrumento bancario complejo (comparado con la bolsa). Producto de grandes riesgos.

* CLAUSULA APERTURA: porcentaje que el banco estipula por pedir una hipoteca con ellos. Si el cliente realiza un imago esencial.

* INTERES DE DEMORA: es una penalización que incluye el banco por no pagar a tiempo las cuotas mensuales de la hipoteca ( no podrá ser superior a tres veces el interés legal del dinero)

* VENCIMIENTO ANTICIPADO: esta es una de las cláusulas más peligrosas de la hipoteca, dicta que el banco puede reclamar la totalidad de la deuda establecida con él ( incluyendo intereses y comisiones) Si el cliente realiza un imago esencial.

La legalidad dicta que esto se puede hacer cuando dicho impago es de al menos tres meses, pero muchas veces el banco lo establece con una única falta de pago de un mes.

* INDICE IRPH: índice de referencia que a veces se especifica en lugar del EURIBOR, el problema de este es que es un valor que puede ser influenciable por el banco.

* SWAP HIPOTECARIO: podríamos definirlo como un tipo de seguro frente a las subidas de los tipos de interés. Producto complejo y de riesgo que debe ser manejado por profesionales cualificados.

6. DEBES SOLICITAR QUE ALGUIEN DEL BANCO ASISTA A LA FIRMA.

7. DEBES PEDIR OFERTA VINCULANTE AL BANCO.

8. TIENES DERECHO A ELEGIR EL NOTARIO.

9. POR LEY TIENES TRES DIAS PARA REVISAR TU ESCRITURA ANTES DE FIRMARLA.

10. PREPARAR DOCUMENTACION PERSONAL.

ESPERO QUE TE HAYA SIDO UTIL ÉSTA INFORMACIÓN!!!!