Si has decidido poner a la venta tu piso alquilado, te conviene saber cómo llevar a cabo el proceso de la mejor manera. Existen varios puntos a tener en cuenta para poder llevar a cabo la venta de un piso con inquilino con éxito y evitar problemas futuros a la hora de venderlo.
¿Se puede vender un piso con inquilinos dentro?
Una de las dudas más frecuentes de quienes tienen una casa alquilada es si pueden venderla mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento.
Y la respuesta es que sí, ya que no existe una limitación legal que lo impida. De hecho, la venta de la finca arrendada se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), más concretamente en el artículo 14, que fue redactado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Pero ¿Qué sucede si el arrendatario quiere permanecer en la vivienda? El propietario puede vender libremente la vivienda y “el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta que el contrato llegue a su final pactado”.
“el nuevo comprador de la vivienda está obligado a respetar al inquilino que la habita, teniendo que respetarle por el tiempo de duración que le quede por cumplir. Antes de esta fecha, si el comprador era de buena fe, una vez realizada la compra podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir”
En 2023 la duración del contrato de alquiler es de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete años si se trata de una persona jurídica, salvo que las partes pacten otra duración.
Vender un piso con inquilino
Alquilar una vivienda supone ventajas muy claras, pero también alguna desventaja. Una de ellas es que la vivienda sigue siendo nuestra, pero perdemos nuestro derecho de uso por un tiempo determinado. Esto supone que, si deseamos vender nuestra vivienda libre de arrendatarios, pero está alquilada y el contrato está en vigor, será necesario lograr que el inquilino renuncie a este derecho de uso que le confiere el contrato que ha firmado. Normalmente, esto se consigue llegando a un acuerdo entre ambas partes que en la práctica solo se alcanza con una indemnización. De esta forma, quedaremos libres de las obligaciones contraídas.
Pero hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento puede incluir el famoso derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario. Este derecho marcaría todo el proceso de compraventa, ya que obliga al propietario a comunicar al inquilino sus planes de traspasar el inmueble en el que reside y le da preferencia para comprarlo respecto a los demás interesados.
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el mecanismo del derecho de adquisición preferente. Y, “salvo que en el contrato de alquiler conste expresamente la renuncia a estos derechos, como sucede en la mayoría de los casos, el vendedor (propietario) deberá comunicar de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta al arrendatario y éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado, tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales”.
Es decir, este derecho supone que el propietario debe dar al inquilino la opción preferente de compra, incluso si el contrato está a punto de acabar. “Esa decisión debe hacerse mediante comunicación escrita en la que se le informa del precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para tomar una decisión”.
“si el propietario no actuase de buena fe, vende la vivienda sin comunicarlo y el contrato incluye el derecho de retracto, el inquilino puede adquirir el inmueble por el mismo precio y anular la compraventa anterior, con todo lo que ello conlleva”.
La importancia de dejar todo por escrito
Un consejo general a los intervinientes en una operación de este tipo es la importancia de que todo quede muy claro y por escrito, con el fin de evitar problemas futuros.
“Siempre es recomendable que todo esté recogido y estipulado en el contrato”
“para evitar problemas tanto con el arrendatario como con el comprador lo mejor es que toda esta operación y comunicación de la misma conste por escrito”.
Cuando no es obligatorio notificar al inquilino la venta
Además de que el derecho de adquisición preferente debe estar recogido en el contrato, el inquilino no tendrá estos derechos cuando:
El vendedor sea propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales del mismo y lo venda conjuntamente
Todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador
La importancia de la fecha de celebración del contrato para ver la legislación aplicable, porque “en alguna legislación anterior a la actual, la renuncia al derecho de adquisición preferente se consideraba irrenunciable, con lo cual este pacto de renuncia no tendría ninguna validez”. Por tanto, obligaría a las partes a negociar.
“Si el contrato de alquiler se rige por la Ley de 1964 y está sujeto a prórroga forzosa, el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente de manera que deberá tener en cuenta que, si bien el precio de venta es libre, el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma si el precio supera el de capitalización de la renta. La venta no quedará afectada, únicamente las opciones del adquirente a disponer de la vivienda por necesidad”.
Consejos para vender una casa alquilada.
Consejos para el vendedor
Los propietarios que quieran vender una vivienda alquilada es repasar el contrato de arrendamiento para saber si incluye o no el derecho de adquisición preferente y qué se ha pactado en referencia a una potencial venta del inmueble.
Informar al potencial comprador la existencia del contrato de arrendamiento, se deberá comunicarlo por escrito al futuro comprador y así se podrá demostrar que le ha informado de todas las condiciones del inmueble.
Si te preguntas si debes notificar al inquilino la venta de tu vivienda, cabe destacar que, una vez que tome la decisión de vender, el propietario efectivamente debe informar al arrendatario. La ley de Arrendamientos Urbanos también establece que el vendedor en la escritura de compraventa deberá acreditar que ha comunicado al arrendatario esta venta de conformidad con lo que establece la ley o en el caso de que no esté alquilada deberá manifestarlo expresamente. Son requisitos necesarios para que se inscriba la venta en el Registro de la Propiedad. No es necesario transmitirle todo lo que haga, pero sí debe comunicarle lo esencial para que no haya problemas y sobre todo por si es necesario pactar con él un día de visita para enseñar el inmueble.
En este punto, el consejo es intentar negociar con el inquilino para realizar las visitas y pactar un acceso razonable.
Consejos para el comprador
El comprador “debe saber que compra con inquilino y, si bien eso le permite obtener una renta inmediata, también debe cumplir las normas marcadas en el contrato. Y obviamente no puede entrar a vivir en esa casa”.
El comprador de un inmueble alquilado debe tener un conocimiento exacto del contrato de arrendamiento, así como de cómo ha transcurrido esta relación arrendaticia. Por ejemplo, si es anterior a ese contrato o si el inquilino respeta los plazos pactados de pago y el resto de las condiciones firmadas.
Además, para el comprador también es fundamental conocer, además del contrato de arrendamiento, “si reside en el inmueble alguna persona que no consta en el arrendamiento o bien si existe algún pacto distinto a los que constan en el contrato. Saber si se cumple el pago de la renta en el periodo establecido, si se han aplicado los incrementos de IPC, quién paga el IBI y la comunidad de propietarios, cuáles son los pactos sobre las pequeñas reparaciones y si el arrendatario tiene suscrita una póliza de seguros. Y, en general, que el contrato se encuentre declarado en el organismo correspondiente que cada comunidad autónoma tiene establecido (como la Agencia de Vivienda Social en Madrid o el INCASOL en Cataluña), que se encuentre inscrito en el registro y depositada la fianza”.
Consejos para el inquilino
Ambos deben “comprobar lo que regula el contrato de arrendamiento en cuanto a que el arrendador pueda recuperar la vivienda en caso de necesidad, porque el comprador, que es el nuevo arrendador, se subrogaría en todo lo indicado en el contrato para este supuesto. Por ello el inquilino debería cerciorarse de la veracidad de la causa de necesidad alegada por el nuevo arrendador, si este fuera el caso”.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿Cuándo puedo vender mi piso alquilado?
Si tienes un piso alquilado y deseas venderlo, puedes hacerlo, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no impone restricciones legales al respecto. Sin embargo, es esencial comunicar tu intención tanto al inquilino como al potencial comprador y dejar por escrito todos los acuerdos.
Si el contrato de arrendamiento incluye el derecho de tanteo y retracto, el propietario debe informar al inquilino sobre sus planes de venta y ofrecerle la opción preferente de compra. Si el inquilino decide no comprar, pero desea continuar viviendo en el piso, el contrato de alquiler se transfiere al nuevo propietario hasta que expire el término pactado.
Las circunstancias de cada contrato pueden variar, y es crucial revisar el contenido del acuerdo de alquiler antes de vender. Si un contrato contiene una cláusula de derecho de adquisición preferente y el propietario vende la propiedad sin informar al inquilino, este puede anular la compraventa previa y adquirir el inmueble al mismo precio. Además, con las modificaciones a la LAU en 2019, el nuevo comprador debe respetar la duración restante del contrato de alquiler, lo que antes no era obligatorio en ciertas circunstancias.
¿Cuáles son las claves para vender un piso con inquilino?
Algunas claves para vender un piso con inquilino son notificar al inquilino la venta con anticipación, respetar el contrato de arrendamiento y ofrecer facilidades para que el inquilino pueda abandonar el inmueble si es necesario.
¿Se puede echar al inquilino si quiero vender mi piso alquilado?
No se puede echar al inquilino de manera unilateral si quieres vender tu piso alquilado. El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta que finalice el contrato de arrendamiento.
¿Qué debo hacer para notificar al inquilino la venta del piso?
Para notificar al inquilino la venta del piso, debes enviar una comunicación escrita informando sobre tus intenciones de vender la vivienda. Esto debe hacerse con al menos 30 días de antelación.
¿Qué pasa si el inquilino no quiere dejar la vivienda?
Si el inquilino no quiere abandonar la vivienda, puedes venderla igualmente. Una vez formalizada la compraventa, el nuevo propietario se subrogará en el contrato de arrendamiento, en calidad de arrendador, por el tiempo que reste de contrato, Y deberá comunicarlo al inquilino
¿Puedo vender mi piso alquilado sin finalizar el contrato?
Sí, puedes vender tu piso antes de que finalice el contrato. El nuevo propietario debe ser conocedor de la situación, respetar el contrato hasta que finalice e informar al inquilino de la nueva situación.
¿Qué pasa si quiero vender mi piso pero el inquilino tiene derecho de compra?
Si el inquilino tiene derecho de compra según el contrato de arrendamiento, debes cumplir con ese derecho y ofrecerle la oportunidad de adquirir la vivienda antes de ponerla a la venta para terceros.
¿Qué pasa si en el contrato no especifica nada sobre el derecho a adquisición preferente del inquilino?
Si no se ha estipulado nada al respecto, en principio, y salvo excepciones, se entenderá que el inquilino sí dispone de tal derecho.
¿Si el inquilino no tiene el derecho de compra preferente, debo informarle igualmente de mis intenciones?
En los casos en los que se haya pactado la renuncia al derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento, el arrendador deberá comunicar igualmente al inquilino su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Si te ha resultado de tu interés, te dejo esta entrada del blog en la que podrás averiguar cómo aumentar el valor de tu casa !